NewsAttico.it intervista Fabrizio Viel, titolare dello studio di consulenza societaria Viel Consulting Group di Milano.
Non ci sono dubbi che l’impatto della “nuova” fiscalità immobiliare risulterà particolarmente oneroso per i proprietari di case. L’IMU, l’aumento del coefficiente di rivalutazione delle rendite, la previsione di minori esenzioni dall’imposta, la possibilità per i Comuni di modificare al rialzo le aliquote dell’imposta municipale unica, la minore detrazione forfettaria per spese per gli immobili locati, il minore abbattimento dell’imponibile Irpef per gli immobili locati (dal 15% al 5%) ecc., provocheranno sicuramente un certo scompiglio al portafoglio degli italiani che sono proprietari di immobili. investire in romania
Per fare chiarezza su questa complicata materia, News Attico.it ha interpellato Fabrizio Viel, fondatore e titolare dello studio Viel Consulting Group (www.vielconsultinggroup.com), attivo a Milano dal 1982, offrendo servizi di consulenza societaria, contrattuale e immobiliare, servizi contabili e amministrativi,
consulenza fiscale, tributaria e legale, mediazione civile e commerciale.
consulenza fiscale, tributaria e legale, mediazione civile e commerciale.
Dottor Viel, quale sarà il vero impatto del fisco per i proprietari di immobili nei prossimi anni?
Rispetto all’ICI, la nuova tassa sugli immobili, così come concepita, comporterà un notevole incremento della pressione fiscale sulla casa. L’aliquota base è pari allo 0,76% (che il Comune potrà incrementare o ridurre sino allo 0,3%; quindi l’aliquota potrebbe anche divenire l’1,06% in luogo della precedente aliquota ICI massima dello 0,7%), che si riduce allo 0,40% per l’abitazione principale. Per ottenere la base imponibile IMU, per gli immobili abitativi, le rendite catastali, rivalutate del 5%, dovranno essere aggiornate con il moltiplicatore 160 (fino al 2011 era 100). Rispetto all’ICI, a parità di aliquota, ciò comporterà, per gli immobili abitativi, un incremento lordo minimo della tassazione pari al 60%. L’abitazione principale, da qualche anno a questa parte, non pagava ICI. Con l’IMU questa esenzione è stata tolta. Vero è che sono previste alcune detrazioni (200 euro più altri 50 euro per ogni figlio residente – fino a sei – fino a 26 anni di età); ma ora il proprietario qualcosa è tenuto a versare, mentre prima l’impatto era pari a zero. Ai fini IMU l’abitazione principale è l’unità immobiliare ove si ha contemporaneamente la residenza e la dimora; per l’ICI era sufficiente avere la residenza. hotel in vendita in romania Per non parlare poi della eliminazione di agevolazioni, prima esistenti. Una per tutte: ai fini dell’applicazione dell’IMU saranno considerate “seconde case” quelle concesse in uso gratuito ai parenti. Ciò comporterà il pagamento dell’imposta con aliquota piena (0,76%) e senza applicazione di alcuna deduzione. Con l’ICI, l’imposta non era dovuta. La pressione fiscale complessiva è diventata insostenibile nel nostro Paese. Siamo al mese di aprile, e gli effetti delle varie manovre previste per l’aggiustamento dei conti statali non sono ancora stati del tutto percepiti (oltre all’IMU, per esempio, è previsto l’incremento di 2 punti percentuali dell’aliquota ordinaria IVA, che scatterà in autunno). Eppure già ora le famiglie stentano ad arrivare a fine mese. capannoni industriali in vendita in romania
Rispetto all’ICI, la nuova tassa sugli immobili, così come concepita, comporterà un notevole incremento della pressione fiscale sulla casa. L’aliquota base è pari allo 0,76% (che il Comune potrà incrementare o ridurre sino allo 0,3%; quindi l’aliquota potrebbe anche divenire l’1,06% in luogo della precedente aliquota ICI massima dello 0,7%), che si riduce allo 0,40% per l’abitazione principale. Per ottenere la base imponibile IMU, per gli immobili abitativi, le rendite catastali, rivalutate del 5%, dovranno essere aggiornate con il moltiplicatore 160 (fino al 2011 era 100). Rispetto all’ICI, a parità di aliquota, ciò comporterà, per gli immobili abitativi, un incremento lordo minimo della tassazione pari al 60%. L’abitazione principale, da qualche anno a questa parte, non pagava ICI. Con l’IMU questa esenzione è stata tolta. Vero è che sono previste alcune detrazioni (200 euro più altri 50 euro per ogni figlio residente – fino a sei – fino a 26 anni di età); ma ora il proprietario qualcosa è tenuto a versare, mentre prima l’impatto era pari a zero. Ai fini IMU l’abitazione principale è l’unità immobiliare ove si ha contemporaneamente la residenza e la dimora; per l’ICI era sufficiente avere la residenza. hotel in vendita in romania Per non parlare poi della eliminazione di agevolazioni, prima esistenti. Una per tutte: ai fini dell’applicazione dell’IMU saranno considerate “seconde case” quelle concesse in uso gratuito ai parenti. Ciò comporterà il pagamento dell’imposta con aliquota piena (0,76%) e senza applicazione di alcuna deduzione. Con l’ICI, l’imposta non era dovuta. La pressione fiscale complessiva è diventata insostenibile nel nostro Paese. Siamo al mese di aprile, e gli effetti delle varie manovre previste per l’aggiustamento dei conti statali non sono ancora stati del tutto percepiti (oltre all’IMU, per esempio, è previsto l’incremento di 2 punti percentuali dell’aliquota ordinaria IVA, che scatterà in autunno). Eppure già ora le famiglie stentano ad arrivare a fine mese. capannoni industriali in vendita in romania
Quali saranno le effettive ricadute sul mercato immobiliare? terreni in romania
L’inasprimento delle tasse sulle abitazioni, unitamente alla restrizione di risorse disponibili agli investimenti a causa della generale pressante fiscalità e di una economia in recessione, non potrà che avere ripercussioni negative nel mercato immobiliare. La maggior parte dei proprietari, quelli che non potranno far fronte a queste criticità, si vedranno costretti ad alienare, almeno in parte, il proprio patrimonio immobiliare. A questo seguirà un aumento dell’offerta cui non farà seguito un corrispondente aumento della domanda, con conseguente abbassamento dei prezzi e svalutazione delle case. Ne approfitterà, probabilmente, solo chi ha buone risorse finanziarie, da rendere disponibili per acquistare immobili a prezzi “di saldo”, e ipotizzando il recupero dell’investimento in tempi successivi. I settori del mercato immobiliare e dell’edilizia subiranno quindi un nuovo contraccolpo negativo. E gli investimenti in tali ambiti saranno penalizzati. Con pesanti ripercussioni anche nell’indotto (piccole imprese edili, artigiani, agenzie immobiliari, pubblicità di settore ecc.). La concessione di mutui sarà, ulteriormente indebolita, favorendo, purtroppo, la stabilizzazione del cosiddetto credit crunch. In questo contesto, gli istituti di credito, nonostante gli aiuti a loro pervenuti in più riprese dalla BCE, non mi pare possano migliorare la situazione del comparto. Questo fatto discrimina in modo sostanziale l’investimento nel campo immobiliare rispetto a un investimento alternativo, per esempio quello finanziario. Potrebbe oltremodo spingere gli investimenti italiani verso potenziali pari opportunità all’estero Romania
L’inasprimento delle tasse sulle abitazioni, unitamente alla restrizione di risorse disponibili agli investimenti a causa della generale pressante fiscalità e di una economia in recessione, non potrà che avere ripercussioni negative nel mercato immobiliare. La maggior parte dei proprietari, quelli che non potranno far fronte a queste criticità, si vedranno costretti ad alienare, almeno in parte, il proprio patrimonio immobiliare. A questo seguirà un aumento dell’offerta cui non farà seguito un corrispondente aumento della domanda, con conseguente abbassamento dei prezzi e svalutazione delle case. Ne approfitterà, probabilmente, solo chi ha buone risorse finanziarie, da rendere disponibili per acquistare immobili a prezzi “di saldo”, e ipotizzando il recupero dell’investimento in tempi successivi. I settori del mercato immobiliare e dell’edilizia subiranno quindi un nuovo contraccolpo negativo. E gli investimenti in tali ambiti saranno penalizzati. Con pesanti ripercussioni anche nell’indotto (piccole imprese edili, artigiani, agenzie immobiliari, pubblicità di settore ecc.). La concessione di mutui sarà, ulteriormente indebolita, favorendo, purtroppo, la stabilizzazione del cosiddetto credit crunch. In questo contesto, gli istituti di credito, nonostante gli aiuti a loro pervenuti in più riprese dalla BCE, non mi pare possano migliorare la situazione del comparto. Questo fatto discrimina in modo sostanziale l’investimento nel campo immobiliare rispetto a un investimento alternativo, per esempio quello finanziario. Potrebbe oltremodo spingere gli investimenti italiani verso potenziali pari opportunità all’estero Romania
Quanto peserà l’introduzione dell’IMU sul mercato delle locazioni? costituire nuova societa in romania
L’IMU sostituisce l’ICI e l’Irpef, e le relative addizionali, per gli immobili non locati.
Ne consegue che, per gli immobili acquistati per essere locati, l’IMU è sostitutiva solo dell’ICI e, quindi, tali immobili saranno soggetti all’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali (salvo la possibilità per le persone fisiche di esercitare l’opzione per la cosiddetta “cedolare secca”, ovvero per la tassazione del reddito da locazione con l’aliquota del 21% o 19% per le locazioni a canone concordato). In una situazione come quella prospettata, il rischio di avere convenienza a sottoscrivere un contratto di locazione “regolare” diventa assai ridotta, se non nulla, e porta a disincentivare l’investimento in abitazioni destinate alla locazione. Nella migliore delle ipotesi, i proprietari che affittano un immobile saranno maggiormente indotti a stipulare contratti a canone “libero”, rispetto a quelli a canone “concordato”, al fine di cercare di recuperare, almeno in parte, la maggiore tassazione. aprire ditta in romania Salvo riuscire a ottenere canoni maggiorati dagli inquilini, riversando, di fatto, sull’anello più debole tale effetto. Naturalmente, i Comuni avranno la possibilità di gestire politicamente e socialmente il mercato delle locazioni, facendo leva sulle aliquote dell’imposta. Un Comune che volesse scoraggiare gli alloggi sfitti e incoraggiare i contratti a canone concordato potrebbe, teoricamente, decidere di applicare l’aliquota massima IMU del 10,6 per mille alle case sfitte, del 7,6 per mille agli affitti a canone libero e un’aliquota ridotta del 4,6 per mille agli affitti a canone concordato (l’aliquota del 4,6 per mille è quella agevolata per gli immobili locati determinabile a discrezione dei Comuni). Per chiarezza, è corretto considerare, per comprendere l’incidenza della nuova tassazione, che con l’ICI l’aliquota degli immobili dati in affitto a canone concordato aveva dei tassi che potevano anche essere ridotti a zero dai Comuni ad alta densità abitativa, ma che raramente andavano oltre al 2 per mille. Se teniamo conto che una buona fetta dell’IMU dovrà essere versata dai Comuni allo Stato (il 3,8 per mille), si può ben immaginare come gli enti locali ben difficilmente potranno ridurre le aliquote (la quota statale non sarà versata per gli immobili comunali siti nel territorio dello stesso Comune e per le case degli Iacp).affari in romania
L’IMU sostituisce l’ICI e l’Irpef, e le relative addizionali, per gli immobili non locati.
Ne consegue che, per gli immobili acquistati per essere locati, l’IMU è sostitutiva solo dell’ICI e, quindi, tali immobili saranno soggetti all’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali (salvo la possibilità per le persone fisiche di esercitare l’opzione per la cosiddetta “cedolare secca”, ovvero per la tassazione del reddito da locazione con l’aliquota del 21% o 19% per le locazioni a canone concordato). In una situazione come quella prospettata, il rischio di avere convenienza a sottoscrivere un contratto di locazione “regolare” diventa assai ridotta, se non nulla, e porta a disincentivare l’investimento in abitazioni destinate alla locazione. Nella migliore delle ipotesi, i proprietari che affittano un immobile saranno maggiormente indotti a stipulare contratti a canone “libero”, rispetto a quelli a canone “concordato”, al fine di cercare di recuperare, almeno in parte, la maggiore tassazione. aprire ditta in romania Salvo riuscire a ottenere canoni maggiorati dagli inquilini, riversando, di fatto, sull’anello più debole tale effetto. Naturalmente, i Comuni avranno la possibilità di gestire politicamente e socialmente il mercato delle locazioni, facendo leva sulle aliquote dell’imposta. Un Comune che volesse scoraggiare gli alloggi sfitti e incoraggiare i contratti a canone concordato potrebbe, teoricamente, decidere di applicare l’aliquota massima IMU del 10,6 per mille alle case sfitte, del 7,6 per mille agli affitti a canone libero e un’aliquota ridotta del 4,6 per mille agli affitti a canone concordato (l’aliquota del 4,6 per mille è quella agevolata per gli immobili locati determinabile a discrezione dei Comuni). Per chiarezza, è corretto considerare, per comprendere l’incidenza della nuova tassazione, che con l’ICI l’aliquota degli immobili dati in affitto a canone concordato aveva dei tassi che potevano anche essere ridotti a zero dai Comuni ad alta densità abitativa, ma che raramente andavano oltre al 2 per mille. Se teniamo conto che una buona fetta dell’IMU dovrà essere versata dai Comuni allo Stato (il 3,8 per mille), si può ben immaginare come gli enti locali ben difficilmente potranno ridurre le aliquote (la quota statale non sarà versata per gli immobili comunali siti nel territorio dello stesso Comune e per le case degli Iacp).affari in romania
E la reintroduzione dell’IMU sulla prima casa nel bilancio delle giovani coppie?
consulenza fiscale romania La maggiore pressione tributaria sulle abitazioni, l’elevata fiscalità nel paese e all’attuale precaria situazione economica, con il conseguente rischio per il proprio lavoro, comporta estremi disagi, anche a livello psicologico, e un clima di incertezza generalizzato. Le giovani coppie, e non solo loro, ma chiunque si era abituato a non pagare una sorta di “patrimoniale” sulla casa di abitazione o ad avere certezza della propria capacità di spesa si troverà a dover rifare i loro conti e a rivedere i propri programmi. Un figlio ? Una vacanza ? Un piccolo investimento ? Tutto dovrà essere ben pianificato. Ribadisco, non è solo un problema di IMU, in questo caso, ma si tratta di questioni ben più ampie che vanno a ricomprendere l’intera sfera sociale dell’individuo. immobiliare romania
consulenza fiscale romania La maggiore pressione tributaria sulle abitazioni, l’elevata fiscalità nel paese e all’attuale precaria situazione economica, con il conseguente rischio per il proprio lavoro, comporta estremi disagi, anche a livello psicologico, e un clima di incertezza generalizzato. Le giovani coppie, e non solo loro, ma chiunque si era abituato a non pagare una sorta di “patrimoniale” sulla casa di abitazione o ad avere certezza della propria capacità di spesa si troverà a dover rifare i loro conti e a rivedere i propri programmi. Un figlio ? Una vacanza ? Un piccolo investimento ? Tutto dovrà essere ben pianificato. Ribadisco, non è solo un problema di IMU, in questo caso, ma si tratta di questioni ben più ampie che vanno a ricomprendere l’intera sfera sociale dell’individuo. immobiliare romania
La revisione del sistema catastale non sembra contenere rivoluzioni, ma una semplice rimodulazione dell’applicazione dell’imposta municipale unica, che andrà assoggettata non più sui vani catastali ma sui metri quadri. Quali saranno gli effetti concreti di questa riforma sui proprietari di abitazioni?
commercialisti romania Con l’introduzione dell’IMU è prevista anche la riforma del Catasto, che ha l’obiettivo di avvicinare i valori catastali a quelli reali di mercato, mediante l’utilizzo di un complesso algoritmo variabile, che calcolerà il valore di riferimento sul metro quadro e non più sul numero di vani, tenendo conto della zona e dell’edificio, e aggiornando il valore in base all’evoluzione del contesto territoriale. L’IMU, una volta attuata la riforma, verrà pagata prendendo in considerazione il valore delle abitazioni e degli uffici (categorie catastali A), tenuto conto dei metri quadri, e non più dei vani, così come del resto già avviene per le unità immobiliari del gruppo C (negozi, box, magazzini). Gli effetti della riforma, per i proprietari, nel progetto governativo, saranno quelli di vedere ridistribuito il prelievo derivante dalla tassazione sugli immobili, andando a penalizzare chi oggi è privilegiato, senza con questo far crescere il gettito. Da simulazioni eseguite (fonte: Il Sole 24 Ore), per esempio, pare che il carico fiscale IMU aumenterà nelle grandi città e nelle più rinomate località turistiche, mentre tenderà a diminuire in provincia. È bene ricordare che in molti casi la classificazione degli immobili non è stata revisionata dopo la costruzione e ci sono case classificate come “povere” che negli anni sono state riqualificate. fabbrica in vendita in romania Con la prospettata riforma, inoltre, si eviterà che unità immobiliari con la stessa superficie, ma con vani diversi, abbiano rendite diverse. In pratica si abolisce il concetto di “vano”, di per sé molto vago, considerato che un vano potrebbe essere ampio 10 metri quadri, oppure 15, oppure 40, sostituendolo con i più attendibili metri quadri. investimenti immobiliari in romania
commercialisti romania Con l’introduzione dell’IMU è prevista anche la riforma del Catasto, che ha l’obiettivo di avvicinare i valori catastali a quelli reali di mercato, mediante l’utilizzo di un complesso algoritmo variabile, che calcolerà il valore di riferimento sul metro quadro e non più sul numero di vani, tenendo conto della zona e dell’edificio, e aggiornando il valore in base all’evoluzione del contesto territoriale. L’IMU, una volta attuata la riforma, verrà pagata prendendo in considerazione il valore delle abitazioni e degli uffici (categorie catastali A), tenuto conto dei metri quadri, e non più dei vani, così come del resto già avviene per le unità immobiliari del gruppo C (negozi, box, magazzini). Gli effetti della riforma, per i proprietari, nel progetto governativo, saranno quelli di vedere ridistribuito il prelievo derivante dalla tassazione sugli immobili, andando a penalizzare chi oggi è privilegiato, senza con questo far crescere il gettito. Da simulazioni eseguite (fonte: Il Sole 24 Ore), per esempio, pare che il carico fiscale IMU aumenterà nelle grandi città e nelle più rinomate località turistiche, mentre tenderà a diminuire in provincia. È bene ricordare che in molti casi la classificazione degli immobili non è stata revisionata dopo la costruzione e ci sono case classificate come “povere” che negli anni sono state riqualificate. fabbrica in vendita in romania Con la prospettata riforma, inoltre, si eviterà che unità immobiliari con la stessa superficie, ma con vani diversi, abbiano rendite diverse. In pratica si abolisce il concetto di “vano”, di per sé molto vago, considerato che un vano potrebbe essere ampio 10 metri quadri, oppure 15, oppure 40, sostituendolo con i più attendibili metri quadri. investimenti immobiliari in romania
L’introduzione dell’IMU prevede l’applicazione delle aliquote sugli immobili da parte dei Comuni, non c’è il rischio che questo elemento contribuisca ad acuire le differenze tra le varie zone del paese?
Delocalizzazione in Romania
Come già ho accennato, l’aliquota base IMU è pari allo 0,76%, ridotta allo 0,40% per l’abitazione principale, mentre il Comune potrà incrementare o ridurre le aliquote sino allo 0,3%. Dal punto di vista della variabilità delle aliquote che si andranno a definire in ciascun Comune, ritengo che non cambierà molto rispetto all’ICI. Anzi, mi auguro e confido che, a regime, vi sarà maggiore certezza nella determinazione dell’imposta, considerato che con l’ICI le variabili che venivano ogni anno stabilite da ciascun Comune portavano i contribuenti, ma soprattutto coloro che erano delegati alla sua determinazione (commercialisti, Caf), ad addentrarsi in una giungla di disposizioni, tra esenzioni, riduzioni, incrementi, e quant’altro, stabilite da ciascun ente locale. Per il 2012, la certezza da me auspicata, purtroppo, non ci sarà: il Governo, una volta appurato il gettito derivante dal versamento del primo acconto IMU (in scadenza per il 18/06/2012), emanerà due DPCM che conterranno la “modifica delle aliquote, delle relative variazioni e della detrazione”: il primo entro il 31/07/2012, avente a oggetto le abitazioni e gli immobili commerciali e industriali, così da dar modo ai Comuni di rivedere le proprie scelte locali su quelle base; il secondo entro il 10/12/2012 (dedicato all’agricoltura). I Comuni potranno gestire le entrate derivanti dall’IMU considerando innanzitutto la quota da riversare allo Stato (3,8 per mille), e valutando le reali esigenze sociali e del territorio di propria competenza. un esperto di affari in Romania. A mio parere, se tali attività saranno poste in essere con la dovuta correttezza e trasparenza, le differenze che in modo naturale si verranno a creare tra le varie zone del Paese non potranno che essere ben prese in considerazione dai contribuenti, attuandosi, di fatto, un concreto federalismo fiscale. impresa edile torino
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