Începe primul târg imobiliar al anului, Project Expo!

Project Expo, târgul discounturilor imobiliare, își deschide porțile vineri, 20 martie. În cadrul expoziției, clienții vor putea analiza oferte de locuințe pentru orice buget, din toate zonele Capitalei. Expozanții vor prezenta apartamente noi și vechi, vile la preț de apartament, oferte pentru case de vacanță. Cele mai bune oferte imobiliare din București se reunesc la Sala Palatului, în acest sfârșit de săptămână.

Clienții interesați de ofertele imobiliare din București sunt așteptați la primul târg imobiliar al anului, Project Expo, începând cu vineri, 20 martie. Expozanții au pregătit oferte pentru toate bugetele, în toate zonele orașului. Proprietățile prezentate la târg au discounturi care ajung până la 30%, iar organizatorii au ieșit în întâmpinarea nevoilor vizitatorilor cu diverse soluții de finanțare aduse la îndemâna lor.

„Ne așteptăm ca vizitatorii să profite de oportunitatea de a-și lua o a doua casă, o locuință mai mare decât cea pe care o au deja, ținând cont de modificările din programul guvernamental. Totodată, ei pot să profite de creditele pe care băncile sunt dispuse să le ofere, unele dintre ele cu condiții chiar mai bune decât la finalul anului 2014. În cadrul târgului, vor fi două bănci care au promis că vor lansa la târg niște produse speciale dedicate pieței imobiliare”, explică Adina Patilea, brand manager Project Expo. hale de inchiriat

Ofertele sunt multe și variate, iar clienților li se oferă și soluții de finanțare în cadrul târgului

Printre ofertele cele mai interesante se regăsesc apartamentele din ansamblul RIN Grand Residence Vitan Bârzești, unde apartamentele cu două camere au preț redus de la 71.000 de euro la 59.900 de euro, iar cele cu trei camere au un preț redus de la 91.000 euro la 83.500 euro.

Alte propuneri vin de la Trend Residence, din Popești Leordeni. Acolo, vilele au un preț de pornire de 73.900 euro, iar  apartamentele cu două camere pornesc de la 35.200 euro + TVA 5%.

În Sectorul 5, în complexul Dream Residence Rahova, se găsesc garsoniere cu prețul de 27.900 euro, apartamente cu două camere de la 33.900 euro sau apartamente cu trei camere de la 43.900 euro.

„Numărul expozanților a rămas aproximativ la fel, însă diferența constă în diversificarea zonelor. Sunt mai multe oferte, iar același expozant se întâmplă să aibă oferte în zone ale Bucureștiului complet diferite. Avem dezvoltatori care construiesc în același timp și în Vitan, și în Militari, și în Fundeni, de exemplu”, continuă Adina Patilea. chirie spatii industriale 

Cele mai multe oferte din cadrul târgului sunt sunt pentru locuințe noi. Totuși, există oferte și pentru vizitatorii interesați de locuințe vechi. Cu toate acestea, locuințele noi vin cu oferte mult mai flexibile, adaptate nevoilor cumpărătorului.

„Sunt și agenții care oferă apartamente vechi, dar vizitatorii preferă să se orienteze către apartamente noi pentru că au o marjă mai mare de negociere, spre deosebire de proprietarii apartamentelor vechi, care încă nu sunt atât de deschiși când vine vorba de negociat și nici nu oferă aceleași facilități pe care le oferă o locuință nouă”, încheie oficialul Project Expo.Străinii și românii deopotrivă remarcă faptul că există numeroase oportunități de investiție în piața imobiliară. Chiar dacă nivelul nu mai este același cu cel anterior crizei, avântul investițiilor nu poate fi trecut cu vederea. În timp ce companiile străine preferă să investească banii obținuți de la bănci, peste 70% dintre românii care plasează bani în imobiliare preferă să facă investiții din surse proprii. case vile de lux 

Sectorul imobiliar românesc începe din nou să atragă investiții importante. Sumele plasate în real estate au fost de patru ori mai mari în 2014 față de anul precedent, ajungând la 1,2 miliarde euro, potrivit datelor Colliers. De asemenea, în a doua jumătate a lui 2014, cererea de imobile rezidențiale cu scop comercial a urcat cu 30% la nivel de intenție, față de anul anterior, potrivit unei analize Nordis.

„Considerăm cu tărie că România este din nou în lumina reflectoarelor, în special între statele din Europa Centrală și de Est. Unul dintre cele mai solide argumente este activitatea care poate fi observată în special în Capitală – sunt în lucru numeroase proiecte, iar multe beneficiază de capital străin. Acesta este cu siguranță un indicator de bază al unei creșteri economice ce se va resimți la scară largă cât de curând”, declară pentru IMOPEDIA.ro Ronald Wahrlich, Managing Director UNIQA Real Estate Management. infiintare firme noi

Companiile străine vin cu milioane de euro, pe care le investesc în contrucția de imobile rezidențiale sau de birouri, pe care ulterior le vând sau le închiriază. Majoritatea preferă să apeleze la serviciile băncilor, utilizând efectul de levier, pentru a-și mări rentabilitatea capitalului propriu – împrumut bancar cu ipotecă 5-7%/an, cu marjă de profit 35-40% din dezvoltarea imobiliară, diferența fiind profit. În cele mai multe cazuri, capitalul propriu este de 25-35%, minimul solicitat de bănci la acordarea împrumutului, potrivit datelor Nordis.

„În mod cert, profitul obținut în țările est-europene este mai mare decât în cele din Vest. Însă orice investitor știe că și riscurile sunt direct proporționale. Potențialul piețelor emergente din estul Europei este de necontestat, dar și riscurile sunt mai mari decât în statele vestice. Ucraina, spre exemplu, nu a reușit să se ridice la înălțimea așteptărilor, iar investitorii au avut de suferit. România nu prezintă nici pe departe aceleași riscuri, însă sistemul bancar poate demonstra vulnerabilitate, întrucât este dependent de deciziile ce vin din afară – sunt numeroase instituții străine, a căror plecare ar afecta puternic economia”, explică Mindaugas Valuckas, CEO & Member of the board Hanner Group.contabilitate oradea servicii

Poate acesta este unul dintre motivele pentru care cei mai mulți jucători români preferă să investească bani din surse proprii. Analiza Nordis indică faptul că peste 70% dintre românii care se ocupă de partea de dezvoltare imobiliară preferă mai întâi să acumuleze capital, investind în real estate proprii bani. Unul dintre cele mai puternice argumente aduse de specialiști este acela al mentalității din țara noastră și a relației relativ dificile pe care cei mai mulți dezvoltatori au avut-o cu băncile în trecutul apropiat.

Investiții în proiecte rezidențiale: limita inferioară este de jumătate de milion de euro

În București, construcția de locuințe continuă să aducă profituri mulțumitoare. Achiziția unui teren, ridicarea unui imobil și valorificarea acestuia (fie prin închiriere, fie prin vânzare) reprezintă un business ce generează un profit anual de 30-35%, termenul pentru închiderea unui astfel de proiect fiind între doi și trei ani, potrivit specialiștilor. Suma de care trebuie să dispună un investitor interesat de segmentul rezidențial trebuie să fie de minimum jumătate de milion de euro, în timp ce pentru un proiect mediu este nevoie de aproape două milioane euro. vile de vanzare de lux in oradea

„Pentru a cumpăra un teren în București și a construi un imobil pe el, limita inferioară a investiției se situează în jurul valorii de 450.000 euro, din care 20-25% este valoarea terenului. Aici discutăm de un proiect mic, cu număr redus de apartamente, într-o zonă semicentrală sau periferică. Un proiect mediu, atinge o investiție de 1,5 - 2 milioane de euro, procentul achiziției terenului fiind tot de 20-25%”, spune  Emanuel Poștoacă, General Manager al Nordis.

Cele mai importante criterii de alegere a terenului sunt: tipul zonei (rezidențial finalizată sau în curs de dezvoltare), mijloacele de transport (apropierea de o stație de metrou este un plus pentru viitorul proiect), tipul de construcții existente deja în zonă (pentru a vedea concurența viitorului proiect), cererea pentru aceasta zonă, profilul potențialului cumpărător (Prima Casa, mediu sau de lux).

Apartamentele oferite spre închiriere: investiție ce generează un profit anual de 5-8%

Un alt segment atractiv pentru investitorii imobiliari este cel al apartamentelor oferite spre închiriere. Potrivit specialiștilor, o astfel de achiziție aduce un profit anual de 5-8%, brut, în funcție de specificul fiecărei proprietăți. În general, bugetele pentru investiții încep de la 120.000 euro, bani folosiți ori pentru achiziția unui singur apartament într-o zonă premium, ori pentru cumpărarea a două locuințe mai compacte. hotel de vanzare 

„De exemplu, un apartament cu trei camere, situat în zona Herăstrău - Șoseaua Nordului, cu o suprafață de 120 mp, are un preț de achiziție între 180.000 - 200.000 euro, iar chiria obținută este între 1.200-1.300 euro/lună. Am folosit ca exemplu zona Herăstrău - Șoseaua Nordului, pentru că este una dintre cele mai solicitate zone pentru chirie de către expați, contractele se fac pe o perioadă bună, de doi-trei ani, iar chiria este plătită direct de către companiile angajatoare.  Totodată, zona de Nord are și un grad de ocupare bun pe partea de rezidențial, de peste 85%. Un termen mediu, până când se găsește un chiriaș pentru o proprietate ce depășește suma de chirie cerută de 1.000 euro/lună, este între două săptămâni și o lună și jumătate”, conchide reprezentantul Nordis.

Prețul psihologic, în imobiliare: cum modifică emoțiile valoarea locuinței?

oradea imobiliare Este un lucru știut faptul că zona influențează prețul locuinței. Dar care sunt exact factorii care contribuie la acest lucru? De ce o proprietate din Sudul Bucureștiului este mult mai ieftină decât una cu aceleași caracteristici din Nordul Bucureștiului? Plătești apartenența la o comunitate catalogată drept exclusivistă sau sunt costuri concrete care se adaugă în momentul în care construiești într-o zonă mai scumpă? Ei bine, prețul total este format în aceeași măsură din așteptări și din realități economice, indică răspunsul specialiștilor. oferte imobiliare

Cea mai importantă parte a unei construcții imobiliare nu este clădirea în sine, ci pământul pe care este ea construită. Indiferent dacă este vorba despre casă ori apartamente, terenul este cel care dictează costurile care urmează. Doar în funcție de poziționarea acestuia se poate face atât un calcul de preț al investiției totale, cât și planul locuinței de vanzare oradea  

„Indiferent de zonă, prețul final pe metru pătrat al unei construcții este dat, în primul rând, de prețul terenului în zonă și de coeficienții de urbanism aprobați pentru zona respectivă. Să luăm exemplul zonei de Nord, unde pământul este mult mai scump decât în alte zone ale Bucureștiului. Acolo, coeficienții urbanistici sunt ceva mai mici, deoarece vorbim despre zone deja existente, din punct de vedere urbanistic și nu de extinderi ale zonelor de locuințe sau chiar crearea unor zone noi de locuințe, așa cum se întâmplă în Est, Vest sau Sud”, a explicat pentru IMOPEDIA.roNistor Bocăneală, consultant imobiliare Metropolitan Business. spatii industriale depozite de inchiriat

Volumul terenului disponibil la vânzare este un bun indicator al nivelului de preț

Dacă în multe zone periferice ale Bucureștiului, există încă suprafețe vaste de teren care pot fi construite, Nordul are limitări în acest sens. Zona primară, cea mai bine ancorată în București, acolo unde caută majoritatea clienților să se mute, este deja construită. Tocmai de aceea, prețul terenului este considerabil mai mare decât în celelalte zone ale Bucureștiului. Acest lucru duce, bineînțeles, la un preț final mai ridicat al produsului finit.  case de lux

„De exemplu, în cartierul Bucureștii Noi, terenul variază între 200 și 400 euro/mp, în funcție de zonă. Spre comparație, în Sud se găsesc terenuri cu prețuri cuprinse între 30 și 40 de euro/mp. Iar în cartierul 1 Mai, prețul pleacă de la aproximativ 400 euro/mp și poate ajunge până la 700-800 euro/mp, în funcție de subzonă”, continuă Nistor Bocăneală.

Din momentul în care terenul a fost cumpărat, apare o etapă care costă la fel pentru toată lumea, indiferent de zona une este ridicată construcția: edificarea. Ridicarea clădirii propriu-zise. Următoarea etapă care poate aduce diferențe de preț este cea a finisajelor.

Care a fost primul contact cu imobiliarele? Cum ați ajuns în acest domeniu?

Am intrat în piața imobiliară încă din 1990, când zeci de mii de ingineri ne-am trezit aproape pe drumuri, căci statul nu mai avea nevoie de noi. Spre deosebire de mulți colegi de-ai mei care au plecat din țară, am decis să rămân aici. Primul contact cu imobiliarele a fost când lucram la Rothmans of Pall Mall, unde, printre altele, mă ocupam să găsesc locuințe pentru colegii care veneau din Elveția, Germania și SUA. Așa am început să colaborez cu primele firme imobiliare din București și mi-aduc aminte că mi se păreau colosale comisioanele plătite, comparativ cu salariul meu. Am luat în serios acest domeniu, aflat în stadiu incipient, m-a atras în special faptul că erai plătit efectiv cât munceai, limita era chiar cerul. birouri de inchiriat 

Cum era piața imobiliară, imediat după Revoluție?

Era o piață foarte grea, să nu credeți că era ușor, era o muncă imensă de educare a pieței. Banii nu s-au făcut niciodată ușor în imobiliare, așa cum spun alții. Poveștile acelea cu agenții imobiliari care cărau banii cu sacul, fără să îi numere, rămân doar niște povești, departe de realitate (din păcate).

Trebuia să facem listinguri foarte lungi și lucram pe ziare, căci nu existau portaluri imobiliare. Dădeam zeci de telefoane, pentru a găsi un client care să accepte să lucreze cu agenția. Refuzurile erau comune, iar după fiecare respingere, o luam de la capăt. Pentru a încheia un contract cu un client, trebuia să lucrăm pe un listing foarte mare de proprietăți, să avem argumente puternice. Mai mult, dacă nu aduceam un client într-un timp foarte scurt, într-o săptămână sa zicem, ne trezeam că rezilia contractul.

Pe de altă parte, perioada 1995-2000 a fost foarte bună. Au început să vină marii operatori în România (cum ar fi Carrefour sau Metro), iar aceștia lucrau numai cu agenți calificați. În acea perioadă, ne-am educat foarte mult, cu ajutorul acestor clienți – toți veneau cu agenți de afară, care erau project manageri pentru agenții locali. În afară de faptul că au fost tranzacții complexe și foarte bănoase, a fost o perioadă în care am învățat foarte multe. afaceri imobiliare 

Cât este de importantă educația, în acest domeniu?

Crucială, este o profesie în care trebuie să fii educat continuu, nu poți lucra după ureche. Sunt convinsă că toți profesioniștii adevărați din imobiliare sunt oameni care au făcut cursuri peste cursuri și realizează că educația continuă este obligatorie. Timp de 25 de ani, eu m-am educat continuu, am mers la toate cursurile posibile, care au o legătură cu această meserie – cursuri de vânzări, cursuri motivaționale, cursuri de recrutare, cursuri de management, inclusiv doi ani și jumătate în SUA, pentru CIPS (Certified International Property Specialist). Din păcate, în România nu sunt așa multe cursuri adresate direct agenților imobiliari, pentru că nu există o obligativitate a educației continue, în acest domeniu.

Ce tranzacție v-a rămas în minte, o experiență aparte?

M-a marcat experiența cu primul Carrefour, cel din Militari, unde au venit niște agenți din Ungaria, pentru a ne superviza. Noi ne gândeam că nu au ce să ne învețe – ca și noi, vin tot dintr-o țară est-eurpeană. Dar am rămas impresionată de modalitatea de lucru a project managerului din Budapesta, care avea nenumărate cunoștințe despre România, de parcă era născut în București. Am fost șocată de volumul de informație, de cât de bine cunoștea piața locală. Ani de zile mai târziu, când am făcut CIPS-ul în SUA, am aflat că există un sistem prin care afli informațiile despre o țară. apartamente oradea chirie

La această tranzacție, au fost 64 de proprietari care și-au vândut terenurile, pe când zona era toată un câmp. A trebuit să îi identificăm pe toți fără carte funciară, în vremuri fără internet și fără telefoane mobile, când funcționarii de la primării furnizau cu greu informații de altfel publice. Totul s-a realizat cu foarte multă muncă. Iar Carrefour nu a vrut să cumpere parcelele pe rând, ci a vrut să se semneze toate tranzacțiile în același moment. Cu toate că s-a ținut foarte mare secret numele cumpărătorului, tot s-a aflat despre cine este vorba, că informația scapă. Așa că proprietarul unui lot de 4.000 mp din mijloc tot încerca să obțină un preț mai mare. Primele încercări i-au fost acceptate, dar până la un punct, astfel că eram convinși că va pica toată tranzacția. Însă decizia Carrefour a fost surprinzătoare: au hotărât să construiască fără el, totul s-a dezvoltat în jurul acestui teren, a cărui valoare s-a prăbușit, căci nimeni nu mai era interesat să îl cumpere. A fost o adevărată lecție de viață pentru toți. Într-o tranzacție, trebuie să îți măsori puterile, să știi cât să speculezi, ca să nu ajungi să pierzi totul.

Care a fost cea mai scumpă proprietate tranzacționată, de-a lungul anilor?

Este vorba despre o clădire rezidențială din zona Cișmigiului, a cărui preț a fost de 10 milioane euro. Deși a fost cea mai scumpă tranzacție, nu a fost nici pe departe și cea mai grea – s-a petrecut în perioada de vârf, în anul 2007, când se tranzacționa foarte ușor. A fost o structură destinată unui hotel, dar cumpărătorul israelian a transformat-o în bloc cu apartamente de lux. Din păcate, până a obținut autorizațiile pentru a face această conversie, am intrat în anul 2008, iar piața a început să scadă. Banii luați de la bănci au fost foarte scumpi, iar la final, proiectul nu a adus profit.

Ați avut momente în care ați spus că renunțați? De ce? Și cum de v-ați răzgândit?

O, da. Am suferit de câteva ori de sindromul „burnout” (n.r. colapsul fizic sau mental cauzat de muncă excesivă sau de stres). Este muncă pe care o iei de la capăt, în fiecare zi. De câteva ori am cochetat cu ideea de a face altceva sau de a mă angaja. M-am răzgândit de tot atâtea ori, de obicei pentru că s-a încheiat o tranzacție mare, motivantă. De câte ori am ajuns în stadii avansate cu negocierile de angajare în cadrul unor multinaționale, am făcut niște calcule – câte luni aș munci eu aici pentru un comision de zeci de mii de euro? Până la urmă, banii sunt motivația muncii noastre de zi de zi, indiferent de orice altă răsplată.

Care considerați că este cheia „supraviețuirii”, în imobiliare? agentie imobiliare

Munca asiduă, educația continuă și plăcerea pentru această meserie. Am trecut prin patru crize (și, deși o anticipam și am fost pregătită, pot spune că ultima a fost cea mai grea), am trecut prin momente dramatice, în care nu aveam bani să achit telefoanele sau benzina. Au fost situații grele, în special când așteptam încheierea unor tranzacții mari, care se întindeau pe perioade de jumătate de an sau chiar mai mult și consumau toate resursele financiare și umane. Băncile nu oferă linii de credit pentru acest domeniu, deoarece consideră că agenția imobiliară are câștiguri aleatorii, cu toate că puteam demonstra cu documente veniturile. Nu este deloc un domeniu în care se supraviețuiește cu ușurință, astfel că plăcerea pentru meserie și munca determinată te țin în viață. Fără acestea, nu poți rămâne în piață, căci clienții simt dacă ești dedicat sau nu.

Ce ați recomanda unui agent imobiliar fără experiență, cuiva care poate acum intră în piață?

I-aș recomanda să se instruiască permanent, chiar dacă o face fragmentat. Orice curs este valoros, orice training de vânzări, de comunicare, de negociere, de legislație. În România, nu există o școală integrată pentru agenți, dar există multe cursuri și diverse. Orice agent care vrea să crească valoric sau vrea să își dezvolte propria carieră, trebuie să urmeze obligatoriu cursuri continuu. Prin experiență, se fac multe greșeli și nu se poate ajunge la un anumit nivel. Dar prin educație, se ajunge cu siguranță la un anumit nivel. Iar acest lucru este valabil, de fapt, în orice domeniu în care vrei să ai rezultate notabile.

„Costurile cu materialele, prețul arhitectului, cheltuiala cu autorizațiile, toate costă cam la fel fie că vrei să construiești în Primăverii, fie că vrei să construiești în Berceni. Dar în momentul în care locuința este ridicată pentru vânzare, deci nu de viitorul proprietar, dezvoltatorul tinde să pună finisaje de o valoare mai mică pentru Berceni, spre exemplu, și finisaje de lux pentru Primăverii”, explică oficialul Metropolitan Business.

Nivelul finisajelor este prestabilit de zona în care este ridicată construcția

Calculele legate de finisaje sunt făcute în așa fel încât produsul final să fie unul de calitate, la un preț acceptabil și cu un profit rezonabil. Dezvoltatorii post-criză au înțeles că trebuie să coboare ștacheta marjei de profit pentru a face produse vandabile și de calitate, care să le servească drept referință pentru următoarele proiecte. hale cluj de vanzare 

„De exemplu, în Bucureștii Noi, sunt dezvoltatori care reușesc să construiască imobile cu apartamente noi cu finisaje de calitate medie, ceea ce implică un cost de 10 euro/mp – gresie, faianță, parchet. Se adaugă ușile, care costă undeva între 100 și 150 euro/bucata și centrală termică de bună calitate. Ei reușesc să vină cu un preț de vânzare între 700 și 900 euro/mp construit. În 1 Mai, prețul mediu de vânzare ajunge la 1.000 – 1.2000 euro/mp construit. Evident, puțin mai mari decât în alte zone ale Bucureștiului, dar repet: o mare parte din diferență o regăsim în prețul terenului”, detaliază Nistor Bocăneală.  vile de lux

Nimeni nu își mai permite luxul de a construi proiecte de slabă calitate, pentru un profit mai mare. Dezvoltatorii cărora marja de profit li se pare prea mică, preferă să construiască imobile pentru închiriat, urmând eventual să le vândă la momentul la care piața le devine favorabilă.